第一千三百八十一章 神筆馬良（1 / 1）

    「是要很多錢，四五十億左右吧。」

    李牧輕描淡寫的說出了一個讓蔚瀾以及王元朗三人都噴血的數額，隨後用手指着下面的山谷，如指點江山一般，自信十足的說：「你看，我們會在這裏模仿出一個完整的古代城鎮，這裏面會有城牆、有炮塔、有烽火台、有和長城一樣的射擊垛口，裏面有縣衙，有鏢局，有錢莊，有染坊，有酒坊，有書院，有祠堂，有寺廟，有民居以及酒館、客棧、商鋪，再搞幾個不同主題的展覽館、紀念館或者博物館，整個古城內清一色的古風建築，把這條河流包裹其中，在水上面多動點腦筋，把它打造成北方的水鎮，再搭一個水上舞台，找知名導演設計一套大型舞台劇；

    不僅要把古城設計完善，還要把司馬台長城也囊括到我們的景區里來，除此之外，緊挨着古城的，還要有現代化的星級酒店、各種不同主題的主題酒店、餐廳、購物中心、遊客接待中心，規劃中的京承高速公路就從你能看到的山谷最遠端穿過，我們就把遊客接待中心建在高速公路的高架橋下面，到時候遊客下了高速就能到景區的停車場，玩一天也可以，玩三天也不會無聊，玩五天六天那樣的，我們也不需要，我們就把它發展成燕京周邊一到三日游的最佳去處。

    互聯網有一種技術叫集群，這個概念拿到現實中的產業里也一樣說得通，我們要做的，不只是一個旅遊景點那麼簡單，而是要做一個旅遊產品集群。」

    蔚瀾已經聽傻了眼，國內的旅遊地產現在只是剛剛有了一點點萌芽，而且就算是做旅遊地產，她能想到的也只是在旅遊景區做小規模投資，但沒想到要像李牧這樣，完全自造一個景區。

    這裏現在連一棟房子都沒有，李牧卻要在這裏規劃出佔滿整個山谷的人造古鎮集群，這個腦洞開的實在是有些太大了。

    王元朗三人也都大眼瞪小眼，感覺就好像童話故事裏皇帝的新衣，饒是李牧再怎麼描述，他們都找不到準確的感覺，但蔚瀾沉下心來，仔細揣摩了李牧的話之後，眼前的景色就好像一下子活了起來。

    看着下面整個景色優美的山谷，蔚瀾腦海中已經開始逐漸構建起了李牧描繪的場景，城牆、縣衙、鏢局、古街、小巷、民居、市場……

    此時的李牧，就像是神筆馬良一樣，將這一切都畫在了蔚瀾的腦子裏，讓她放眼望去，好像已經看到了一個大型的人造古城，繁華、精緻、壯觀、真實。

    蔚瀾驚詫了許久，才從想像中回過神來，看着李牧問道：「這樣的話需要很多錢吧？動輒幾十億，萬盈眼下可沒有這麼多資金來籌備這樣的大項目，至少要等到明年我們的住宅地產項目逐漸交付才有可能，而且這樣的地產項目投資大，回報周期長，其他股東未必會樂意。」

    說着，蔚瀾又怕李牧想自己出錢投這個項目，急忙又提醒道：「而且，牧野科技上次融資，你一共套現還沒到二十億人民幣，投這麼大的項目，會很累的。」

    李牧微微一笑，沒有正面回應她的話，而是笑着問道：「你說，這地方窮嗎？」

    蔚瀾抿嘴道：「應該不富裕吧……」

    李牧又問：「那你跳出地產的思維範疇，別把它想成一個地產項目，想成一個旅遊項目，如果我要給當地政府落地一個五十億的旅遊項目，他們會是什麼態度？」

    「五十億的旅遊項目……」蔚瀾眼前一亮：「我懂了！」

    李牧哈哈一笑，說：「就知道以你的聰明，肯定是一點就透。」

    蔚瀾說：「如果是為當地建設一個大型旅遊項目，本身項目在建的時候就能拉動地方經濟發展，提供不少就業崗位，而且項目建成後，還能繼續提供就業崗位，以及旅遊收入，這對地方政府來說，是大好事兒，所以我覺得如果這麼搞的話，起碼我們可以免去拿地成本。」

    「對。」李牧說：「拿地成本大於一塊錢現金，我都不會投這個項目，不是我摳門，而是那樣不符合正常的商業邏輯，我來地方投資，而且是投資大型旅遊項目，地方政府必然得把旅遊資源從口袋裏拿出來，我可以算作當地政府以地皮入股，給他們計算少部分股權。」

    說着，李牧又道：「而且，如果我們現在上馬這個項目，先跟當地政府談合作的話，我們就能搭上一個順風車。」

    「什麼順風車？」

    李牧說：「我跟湘南衛視合作搞了一檔綜藝節目，田園性質的，選址就在這附近，這正好是一個跟地方政府拉近關係的契機。」

    蔚瀾點了點頭，說：「如果節目火了的話，也能提前給這一帶的旅遊資源預熱，打響知名度。」

    「對。」李牧笑道：「環環相扣就是最好的產業佈局，用節目和旅遊投資去打包跟當地政府談合作，然後用節目為旅遊項目做預熱，這件事情就基本穩了，未來我會把更多的綜藝節目資源，以及影視資源結合進來，進一步包裝這個古城，讓它聞名全國。」

    蔚瀾問：「我們自己一家跟當地政府合作嗎？旅遊產業我們沒有接觸過，真操盤這麼大的項目，很多旅遊環節的細節工作我們怕是應付不來。」

    李牧笑道：「所以我們得找國有旅遊集團合作，讓他們出一部分錢、出經驗和旅遊資源，我們三方成立一個合資公司，然後共同出幾億元啟動資金，剩下的找地方政府做貸款支持，把還貸周期拉長到十年二十年，不用我們自己出錢還貸，而是等古城建成、開始創收之後，用未來的一小部分利潤去償還這筆貸款。」

    房地產就是這樣一樁看起來很有萬惡資本主義色彩的產業，五十億投資的商業地產，地產商可能只出了一小半億資金，然後陸陸續續貸款湊上了另外的一大半，項目建成開始創收，然後用利潤來慢慢償還貸款，最後的結果就是地產商只用了十幾億甚至更少的資金，就撬動了五十億規模的大項目。

    而銀行借給他的錢里，有可能就有你存進銀行的幾萬塊錢存款，銀行每年給你幾百塊錢的利息，用你的錢從開發商那裏賺上千塊錢的利息，然後開發商用你的錢，開發出的地產項目導致房地產價格不斷上漲，最後你自己卻買不起屬於自己的一磚一瓦，這就是資本遊戲。

    都說首富同時也等於首負，這句話如果用在地產商身上，真的是一點都不假，就比如萬達，固定資產值七千多億，債務五六千億，但是只要控盤的大佬能夠穩住局面，不讓企業的財政問題過危險線，債務就根本不是什麼問題，慢慢賺慢慢還就是。

    總而言之，人家用的是自己的頭腦，加上你存在銀行里的錢，然後再來賺你口袋裏的錢，只要穩住局面，就必然穩贏不虧。

    像李牧構思的旅遊項目，由於本身是一種地方產業投資，又能提升當地經濟，改善當地財政收入結構，所以跟商業地產完全不是一碼事，他不會在這裏開發任何用於銷售的產權，所有古城項目全部以集群式旅遊產業的模式運作，跟當地政府談一個年限，年限一到，所有產業全部過渡給當地政府，自己不會帶走一磚一瓦。

    蔚瀾想明白了李牧的構思，梳理清了地皮以及資金的解決方案，但還有一個問題是她所不能確定的，於是她問李牧：「做這樣的大項目，風險其實還是挺大的吧？我們未來的營收能力很難預估。」

    李牧微微一笑，說：「燕京快兩千萬人口了，人均收入在全國也比較靠前，私家車也越來越多，所以將來燕京城市人口的周邊游一定是一個非常大的產業，那麼在這麼大的產業面前，有幾個真正有競爭力的大旅遊項目？無論是十渡，還是八達嶺、雁棲湖、青龍峽以及秘雲水庫，這樣的旅遊景點都有一個特點，那就是小。

    景區可能很大，但是旅遊產業無法形成集群，什麼叫集群？不是多了就叫集群，多，而且還都歸一個集團管控、能夠像集團軍一樣協同作戰的，才叫集群，你看十渡周圍的景點、酒店、餐飲、農家樂，哪個不是各自為戰、互相競爭，他們怎麼可能形成集群？唯獨我們這種整體一盤棋式的大規模旅遊產業，才能夠形成集群，所以，一旦我們的集群搭建成功，我們就能夠形成獨一無二的競爭力，更何況我手裏有強大的推廣資源，想推一個旅遊產品還是很容易的。

    這樣的一個項目，兩到三年的建設周期，兩到三年的試運營周期，試運營之後就能進入黃金期，收回實際投資可能也就是兩三年的事情，剩下的兩三年，一邊賺錢，一邊還貸，如果這個項目做起來了，我們就可以把這個項目當成一個品牌做全國範圍內的輸出，在國內建三五個高端的人造古城，甚至可以籌建大型影視以及旅遊基地，這就是我們未來的旅遊產業第一步。」

    蔚瀾仔細思忖半晌，李牧說的雖然很全面，在她看來還是有不小的風險，例如高速公路什麼時候才能修通、國民經濟是否能夠支撐這樣的高端周邊旅遊、國民的消費習慣是否能夠從追逐知名景區，轉換成追逐人造集群式旅遊項目，這些還都是未知數。

    不過，她對李牧有着絕對的信任，在她看來，雖然這個項目還有很多未知數，但只要李牧說它可以，它就一定可以！

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